首先，虽然陈某1提交落款时间为2010年7月1日的房屋租赁合同，主张其在法院查封之前已经与孙某1、陈某2签订书面租赁合同，但该合同文件系形成于孙某1、陈某2与陈某1之间，在无其他证据予以佐证的情况下，本院无法认定该租赁合同的真实签订时间。此外，该合同约定的租赁期长达30年，既未约定具体的租金支付时间，又未约定30年间租金相应上浮比例，不符合正常交易习惯。而在该合同履行期内，又同时存在着2012年6月1日孙某1与陈某1就案涉115号门面房另行签订的房屋租赁合同、2013年3月孙某1与平安保险公司就案涉117、118、119号门面房签订的房屋租赁合同等其他合同，以上事实相互矛盾，本院无法认定2010年7月1日的房屋租赁合同的真实合法有效性。
其次，关于陈某1是否在抵押权设立和人民法院查封前实际占有使用涉案房产的问题。根据上海友达土地房地产评估有限公司徐州分公司于2010年7月8日出具的评估报告，交行徐州分行设立抵押权时，涉案房产均用于汽车销售，该事实与2010年9月15日抵押人孙某1、承租人圣博汽车公司、抵押权人交行徐州分行三方共同签订两份适用于出租房产为普通抵押合同项下的抵押物的协议书，载明孙某1与圣博汽车公司分别于2010年3月1日和2010年5月16日签订了房屋租赁合同的证据能够互相佐证。陈某1主张其为涉案115号门面房的实际转租人，圣博汽车公司是为了帮助孙某1办理银行贷款才配合签订虚假租赁合同，并在陈某1实际使用的涉案117、118号门面房上挂上圣博汽车公司的招牌进行拍照，显然不合常理。此外，陈某1并未提交其与圣博汽车公司之间的租赁合同等相关证据证明租赁事实。其虽提交了郑某4的证人证言，但证人未出庭做证，且其提交的证人郑某4的身份证明显示，郑某4系新沂市圣博商贸有限公司法定代表人，而新沂市圣博商贸有限公司与圣博汽车公司并非同一法人主体。因此，陈某1的此项主张既无证据证明，亦于理不合，本院不予采信。至于2013年平安保险公司是与孙某1签订的租赁合同，还是与陈某1签订的转租合同，因该时点已经在2010年9月17日抵押权设立之后，故该事实与本案没有关联性。而陈某1提交的电费发票、装修工程款收据以及广告等证据的形成时间均在2010年9月17日抵押权设立之后，亦无法证明陈某1在抵押权设立之前已经实际占有使用涉案房地产。